Depuis l’adoption par votation populaire, l’arrêté fédéral relatif à l’impôt immobilier cantonal sur les résidences secondaires est désormais en vigueur en Suisse. Destiné à réformer en profondeur le régime d’imposition des propriétaires, ce texte suscite encore aujourd’hui de vifs débats quant à ses effets. Désormais acté, il entraîne des conséquences tangibles sur les finances publiques, les ménages, le secteur du bâtiment, ainsi que sur les objectifs climatiques du pays.
Arrêté relatif à l’impôt immobilier cantonal sur les résidences secondaires : de quoi s’agit-il ?
Le texte, validé en septembre 2025 par le Parlement et confirmé par le peuple, modifie durablement la fiscalité immobilière suisse. Il implique plusieurs changements majeurs.
La suppression de la valeur locative
L’élément central de cette réforme réside dans la suppression de la valeur locative. Ce revenu fictif, autrefois ajouté aux revenus imposables des propriétaires occupant leur logement, est désormais aboli pour les résidences principales comme secondaires. Ce mécanisme permettait aux collectivités de taxer les avantages liés à l’usage personnel d’un bien immobilier.
En contrepartie de cette suppression, les autorités ont mis en place un impôt immobilier cantonal spécifique aux résidences secondaires à usage propre. L’objectif est de compenser les pertes fiscales entraînées par la fin de la valeur locative.
La suppression des déductions fiscales
Autre volet important de l’arrêté : la fin de nombreuses déductions fiscales, notamment :
- les intérêts hypothécaires,
- les frais d’entretien,
- les travaux de rénovation énergétique.
Ces déductions représentaient jusqu’à présent un levier fiscal important pour inciter les propriétaires à entretenir et moderniser leur patrimoine immobilier. Leur suppression vise une égalité de traitement entre locataires et propriétaires, mais elle risque aussi de freiner certaines dynamiques vertueuses, notamment pour ce qui est des rénovations énergétiques.
Les conséquences de l’arrêté fédéral relatif à l’impôt immobilier cantonal sur les résidences secondaires
Avec l’entrée en vigueur de ce texte, les effets se font désormais sentir sur plusieurs plans : finances publiques, ménages, marché de l’immobilier et transition énergétique.
Des pertes fiscales pour les collectivités publiques
La suppression de la valeur locative se traduit par une baisse importante des recettes fiscales pour les cantons, les communes et la Confédération. Les estimations officielles font état d’une perte annuelle comprise entre 1,7 et 1,8 milliard de francs suisses.
L’impôt immobilier cantonal sur les résidences secondaires n’en compensera qu’une partie, et les disparités territoriales sont criantes. Tandis que certains cantons comme Vaud ou Genève pourraient tirer avantage de la réforme, d’autres – notamment ceux des zones alpines ou touristiques – risquent de devoir augmenter la fiscalité locale pour équilibrer leurs comptes.
Un impact contrasté pour les ménages suisses
La suppression de la valeur locative bénéficie aux retraités et propriétaires déjà établis, dont l’assiette fiscale diminue.
Mais elle pénalise fortement :
- les primo-accédants, qui ne peuvent plus déduire leurs intérêts hypothécaires,
- les classes moyennes, plus exposées aux charges financières de l’emprunt,
- les ménages modestes, qui perdaient un levier pour alléger le coût des travaux.
L’annulation des déductions sur les frais de rénovation énergétique (isolation, pompe à chaleur, panneaux solaires) alourdit considérablement les coûts restants à charge, au risque de décourager les travaux de modernisation.
Une menace pour le secteur du bâtiment
Les conséquences économiques s’étendent également au secteur du bâtiment, et plus particulièrement aux PME régionales spécialisées dans la rénovation énergétique. Ces entreprises dépendent en grande partie des commandes liées à la modernisation des logements, notamment via les incitations fiscales.
Avec la disparition de ces déductions, la demande ralentit nettement. Les particuliers hésitent à lancer des chantiers coûteux sans soutien financier, ce qui entraîne une baisse d’activité et met en péril de nombreux emplois locaux.
Un frein aux ambitions climatiques et énergétiques de la Suisse
L’adoption de l’arrêté fédéral est jugée par de nombreux experts comme une entrave directe à la transition énergétique suisse. L’effet domino de cette réforme risque de compromettre plusieurs engagements du pays.
Des émissions de gaz à effet de serre qui stagnent
La Suisse s’est engagée à réduire ses émissions de CO₂ de 65 % d’ici 2035 par rapport à 1990, et à atteindre la neutralité carbone en 2050. Or, le secteur du bâtiment est responsable d’environ un tiers des émissions nationales.
Les travaux d’isolation, de remplacement de chaudières ou d’installation de systèmes solaires sont essentiels pour respecter cette trajectoire. En supprimant les incitations fiscales, l’État envoie un signal contradictoire, rendant ces rénovations moins accessibles, voire inabordables pour de nombreux ménages.
Une sécurité énergétique affaiblie
La sécurité de l’approvisionnement en électricité, notamment en période hivernale, est un autre pilier stratégique de la politique énergétique suisse.
Or, un parc immobilier mal isolé est plus énergivore. La suppression des déductions liées à la rénovation thermique freine les économies d’énergie au niveau résidentiel, ce qui accentue la demande en électricité et accroît la dépendance aux importations. Dans un contexte géopolitique incertain, cette fragilité constitue un risque réel.
Une transition énergétique fragilisée
L’arrêté fédéral entrave la dynamique d’ensemble de la transition énergétique. L’effort de rénovation des bâtiments est un levier indispensable pour combiner lutte contre le réchauffement climatique, résilience énergétique et création d’emplois durables.
En annulant brutalement les aides à la rénovation, le gouvernement prend le risque de ralentir fortement la progression vers les objectifs 2035-2050, voire de provoquer un effet inverse : augmentation des émissions et insécurité énergétique.
Conclusion : une réforme à hauts risques
En supprimant la valeur locative et les déductions fiscales sur les intérêts et rénovations, l’arrêté fédéral modifie profondément le paysage fiscal suisse. Si certains propriétaires y trouvent un avantage immédiat, les effets collatéraux sont nombreux : perte de recettes publiques, accès au logement plus difficile, frein aux rénovations, pression sur les PME du bâtiment et affaiblissement des engagements climatiques.
À l’heure où la Suisse doit conjuguer équité fiscale, souveraineté énergétique et transition écologique, cette réforme suscite de nombreuses interrogations.
